ОТВЕТЫ НА ГОСЭКЗАМЕН 120303 ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: Понятие рынка недвижимости. Его сегментация. Цели анализа рынка недвижимости

Опубликовано: 07.10.2017

список тем

Рынок недвижимости (РН) - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. РН представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Иными словами - РН - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и дрого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Сегментация РН в целом соответствует классификации недвижимости.

Традиционно следует классифицировать РН фасетным методом.

(Признак классификации - Виды РН).

Вид объекта (товара): 1. Земельный 2. Зданий 3. Сооружений 4. Предприятий 5. Помещений 6. Многолетних насаждений 7. Иных объектов Географический (территориальный) фактор: 1. Местный 2. Городской 3. Региональный 4. Национальный 5. Мировой Функциональное назначение: 1. Производственных зданий 2. Жилищный 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.) Степень готовности к эксплуатации: 1. Рынок существующих объектов (старый фонд) 2. Незавершенного строительства 3. Нового строительства Тип участников: 1. Рынок индивид продавцов и покупателей 2. Промежуточных продавцов 3. Муниц образований 4. Коммерческих организаций Вид сделок: 1. Купли-продажи 2. Аренда 3. Ипотеки 4. Вещных прав (аренды, залога и др.) Отраслевая принадлежность: 1. Промышленных объектов 2. С/х объектов 3. Общественных зданий Форма собственности: 1. Государственная 2. Муниципальная 3. Частная Способ совершения сделок: 1. Первичный и вторичный 2. Организованный и неорганизованный 3. Биржевой и внебиржевой 4. Традиционный и компьютеризованный Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке , где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников.

Неорганизованный рынок - не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномочеными организациями.

Рынок складских помещений . Дифференцируется по их оборудованию на:

- складские специализированные комплексы, оснащенные совреме технич средствами, отопле-нием; - современно оборудованные ангары, подвальные; - подвальные и полуподвальные помещ-я; - первые этажи различных зданий; - другие помещения. Рынок незавершенного строительства. Образуется за счет мунициапльных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности - соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.

В зависимости от прав на Недвижимость, которые являются объектом сделки купли-продажи, РН делят на рынок купли-продажи и рынок аренды .

На рынке купли-продажи передается полное право собственности, включающее правораспоряжение. На рынке аренды передается частичный набор прав, исключающий правораспоряжение.

Каждый из сегментов рынка развивается самостоятельно, т. к. существуют различия в законод и нормативной базах, ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Цели анализа РН.

Первый этап анализа РН заключ-ся в установлении цели анализа. Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую инф-ю и уровень детализации. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решения след вопросов:

1) оценка стоимости отдельных видов недвижимости; 2) целесообразности инвестирования в строительство нового ОН (или реконструкция сущест-вующего); 3) определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки недвижимости; 4) формирования наиб перспективных сегментов РН или поиска активов, кот позволили бы по-лучать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска; 5) поиск наиб доходных сегментов рынка в долгосроч периоде; Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на 2 блока:

1) относящиеся к краткосрочным целям; 2) относящиеся к долгосрочным целям. Четкое определение целей помогает установить, какой из этих 2х периодов следует анализировать, т.е. глубину ретроспективного анализа, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка. список тем