Главная › Новости

Риски при покупке коммерческой недвижимости

Опубликовано: 04.12.2017

Покупка коммерческой недвижимости подводные камни имеет – их можно обойти

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказывает о рисках при покупке коммерческой недвижимости.

Закон применяет термин «коммерческая недвижимость» и связывает это понятие с сооружениями коммерческого назначения, выделяя объекты капитального строительства. В соответствии со ст. 10 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Налоговый кодекс РФ (ст. 378.2) признает здания (строения, сооружения) предназначенными для использования в целях коммерческого назначения, если назначение помещений этого здания предусматривает размещение офисов. Назначение коммерческих помещений и зданий – нежилое, что отражено в кадастровом паспорте и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Владельцами коммерческой недвижимости могут выступать физические и юридические лица. Исходя из практики, на ранке коммерческой недвижимости заключаются договоры купли-продажи объектов недвижимости - зданий и помещений, а также договоры купли-продажи долей уставного капитала юридического лица, в результате которых на покупателя переходят права на здания и помещения, принадлежащие юридическому лицу.

В соответствии с действующим законодательством заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Форму сделки (нотариальную или простую письменную) стороны выбирают по своему усмотрению. Как показывает судебная практика, на рынке коммерческой недвижимости существует риск признании сделки недействительной на основании статьи 179 ГК РФ как сделки, заключенной не в результате самостоятельного свободного волеизъявления, а под влиянием угрозы, направленной на достижение правовых последствий, не желаемых потерпевшей стороной. При удостоверении сделки нотариус выясняет волеизъявление сторон, а в случае судебного спора свидетельствует о том, что в момент сделки стороны осознавали свои действия и последствия их совершения. Когда стороной по сделке выступает юридическое лицо, комплектность документов, необходимых для проведения сделки, включает в себя не только документы по объекту, а также документы юридического лица. Проверить правоспособность юридического лица, полномочия представителя юридического лица, а также наличие согласия на проведение сделки должного органа управления юридического лица – задача высококвалифицированного юриста.