Главная › Новости

Due diligence, или «проверка должной добросовестности»

Опубликовано: 25.12.2017

Part 4 - Anne of Green Gables Audiobook by Lucy Maud Montgomery (Chs 29-38)

На российском рынке недвижимости активно развивается новый вид услуг – due diligence. Для большинства простых граждан это словосочетание пока еще незнакомо, однако для тех, кто активно работает в сфере недвижимости, проведение процедуры due diligence, или проверки юридической «чистоты» приобретаемого объекта и земельного участка, уже вошло в обиход. Только в Москве свои услуги в данной области предлагает несколько десятков российских и западных компаний – как юридических, так и консалтинговых. Однако специалисты констатируют, что в России зачастую даже крупные компании обращаются за юридической экспертизой лишь после приобретения объекта недвижимости. Due diligence, или «проверка должной добросовестности» (обычно так принято переводить это словосочетание с английского языка), представляет собой процедуру тщательного исследования деятельности компании и бизнеса. Подобная проверка проводится для того, чтобы удостовериться: раскрываемые сведения не содержат никаких неточностей, двусмысленного толкования, искажений или упущений. Проведение подобной процедуры желательно и при осуществлении крупных приобретений. Так, хорошо зарекомендовала себя практика проведения due diligence при покупке объектов недвижимости и земельных участков. «Цель проведения правового аудита объекта недвижимости всегда одна – предоставление клиенту полной информации о возможных рисках по приобретаемому объекту и по возможности нивелирования выявленных рисков», - комментирует советник компании «Магистр и партнеры» Елена Герасимова. Процедура due diligence в области недвижимости, как правило, проводится в несколько этапов, в ходе которых анализируются права собственника на объект недвижимости, история создания объекта, цепочка приобретений, анализ процедуры приватизации. Также специалисты выявляют фактические обременения, с которыми объект выставляется на продажу, проводит экспертизу правомочий продавца по объекту недвижимости, устанавливают компетенцию и ограничения по совершению сделки. Некоторые компании заявили также, что оказывают услуги по сопровождению самой сделки купли-продажи, составлению для нее документов, а также предлагают клиентам последующее юридическую поддержку при реализации прав собственности. Диапазон расценок на данную услугу довольно широк и находится в диапазоне от 1 тыс. долл. за «чистый» участок или объект до 100 тыс. долл. «Стоимость проведения due diligence зависит от количества проверяемых объектов. Например, при проведении процедуры в рамках сделки M&A («слияния и поглощения» - прим. ред.) количество объектов может превышать не один десяток. Тем не менее правовой аудит значительно снижает риски по приобретаемому объекту и обеспечивает надежность инвестиций», - заключает Е.Герасимова. Когда счет идет на миллионы, то беспокоиться нужно заранее, уверены юристы. Действительно, всевозможных коллизий с объектами недвижимости в их практике случалось немало. «Как правило, многие клиенты не придают большого значения различным обременениям, с которыми продается объект, - рассказывает генеральный директор компании «Велес Лекс» Евгений Дроздов. – Например, такой факт как наличие законных арендаторов может существенно затруднить реализацию прав собственности». По его словам, нередки случаи, когда у арендаторов заключены долгосрочные договора с правом последующей приватизации объекта, тогда выселить их без суда практически не получится. Кроме того, отмечает Е.Дроздов, нужно с особенной осторожностью отнестись к объектам, к которым еще в советское время были сделаны незаконные пристройки. Так, действовавший в то время Гражданский кодекс 1964 года предусматривал понятие «незаконный» только для жилых домов и дач. Понятие «незаконная постройка» для зданий и сооружений, возводимых юридическими лицами, не существовало. Т.о., на практике пристройка осуществленная без землеотвода и разрешения на строительство считается законным, особенно если строительство осуществлено государственным органом, и запись о нем внесена в реестр федерального имущества. Кроме того, при приобретении участков в живописных районах Подмосковья специалисты рекомендуют внимательно ознакомиться с водоохранным и лесным законодательством РФ и поинтересоваться, на какой части участка можно осуществлять строительство. «Непроведение due diligence до инвестиций в недвижимость, зачастую как минимум ведет к дополнительными расходам, а как максимум – к потере прав на приобретенный объект, вложенные инвестиции», - обращает внимание Е.Герасимова из компании «Магистр и партнеры». Некоторые истории получают свое продолжение в многочисленной судебной практике по самовольным постройкам, истребованиям земельных участков, оспариванием договоров аренды, заявленным искам о реституции (вендикации). Однако, по словам Е. Дроздова, юридической силы заключение специалиста, проводившего due diligence, не имеет. Возможно, именно по этой причине в России до сих пор к услугам фирм, проводящих due diligence, обращаются уже после приобретения желанного объекта. «Это всего лишь экспертное мнение компании, его не принимают ни суды, ни налоговые органы. Правда, собранные факты и документы клиент компании может использовать при аргументации в судебных органах и органах правопорядка», - добавляет он. Пользуются ли подобными услугами ведущие игроки рынка недвижимости и земли? В пресс-службе «Абсолют банк» ответили, что кредитная организация данными услугами не пользуется. Менеджер по развитию группы компаний «РосРазвитие» Елена Юдина сообщила, что компания пользуется услугами собственных специалистов, а также сама «проводит эту процедуру в комплексе услуг по подготовке операций с недвижимостью». Компания «Вашъ финансовый попечитель» также самостоятельно проводит правовой аудит приобретаемых предприятий и земельных участков. «Due diligence российских предприятий мы делаем самостоятельно, потому что это, как правило, предприятия, являющиеся профильными для нашей группы компаний, и мы не видим более компетентных и лучших специалистов, способных провести для нас Due diligence», - озвучила официальную позицию компании руководитель pr-отдела группы компаний Анна Швидунова. «К сожалению, российская форма отчетности и российский обычай делового оборота затрудняют оценку любого предприятия по западным стандартам, и поэтому, даже когда над подобными задачами работают ведущие западные фирмы, их отчеты, порой более детальные в мелочах, допускают значительные ошибки в главном», - добавила она.