Коммерческая ипотека в 2018 году — как взять ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости
Опубликовано: 22.08.2018
# Кредиты для бизнеса 
Особенности предоставления
Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.
Физические и юридические лица в ипотечных отношениях Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку Процедура заключения договора Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса Требования к заемщику Банки, дающие коммерческую ипотеку Калькулятор коммерческой ипотеки ВыводыОбъекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2018 году.
Ипотека. Надежный банк. Ипотечные кредиты от Росавтобанка. Квартиры в новостройках.
Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.
покупка квартиры /покупка активов
Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.
Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:
зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя; быть фермером; владеть собственным успешным малым бизнесом; быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией; руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).Кроме этого, обязательны еще два условия:
российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит; возрастной диапазон 21–65 лет.При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.
В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.
Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.
Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:
годовые ставки выше (до 20%); срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет); больший процент первого взноса (от 30% цены); расширенные требования к предоставляемому пакету документов; при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).
Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:
имущество становится залогом; если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя; коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств; использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено; налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.
Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.
Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:
годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%; выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.; первый взнос – от 20%; срок погашения кредита – 5–15 лет.При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:
Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости. Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит. Площадь не менее 150 кв. м. Территориальная близость к отделению банка.
Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:
требования к кредитуемым субъектам и объектам; состав пакета предоставляемых документов; прочие условия кредитования.Процедура заключения договора
Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:
Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов. Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель. Расчет суммы и условий предоставления кредита. Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости. Заключение договора ипотеки. Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи). Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:
устав компании и прочие учредительные документы; выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц; лицензия (если деятельность ее требует); карточки подписей и оттиски печати предприятия; кредитная история; бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании; по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.
Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:
общегражданский паспорт Российской Федерации; регистрационное свидетельство; лицензию (если нужна); образец подписи.Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.
Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.
Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.
В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:
сумма – 150 тыс. руб. и более; срок погашения – от 3 до 10 лет; годовая ставка – 9–17,45%; банковская комиссия за оформление – 0–1,5%; открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда); залоговое обеспечение или поручительство (часто).Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.
Требования к заемщику
Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:
Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России. Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год). Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет. Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного. Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена». Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.
Сведения об условиях кредитных организаций, предлагающих ипотеку без начального взноса, формулируются несколько расплывчато.
Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.
ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.
Банки, дающие коммерческую ипотеку
Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.
В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.
| Банк | Сумма, руб. | Минимальная годовая процентная ставка, % | Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, % | Срок кредитования, мес. |
| Сбербанк | 500 тыс. – 600 млн (для сельхозпредприятий от 150 тыс.) | 11,8 | 25 (для сельхозпредприятий 20) | 1–120 |
| ВТБ | От 4 млн | 13,5 | 15 | До 120 (10 лет) |
| Россельхозбанк | 500 тыс.–20 млн | Индивидуально | Не требуется | До 60 |
| Абсолют Банк | От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах | 17,45 | Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80% | До 60 |
| Росбанк | 1 млн. – 100 млн | 13,34 | Под дополнительный залог | От 3 до 84 |
| Уралсиб | 500 тыс. – 170 млн | 13,9 | Под дополнительный залог | 12–120 |
| ЮниКредит | 500 тыс. – 73 млн | Индивидуально | 20 | До 84 |
| Транскапиталбанк | От 300 тыс. | 16,5 | Под дополнительный залог | До 120 |
| МТС Банк | 1 млн. – 25 млн | 16 | 20 | До 120 |
| РНКБ | 1 млн. – 70 млн | 15 | 20 | До 84 |
| Интеза | 1 млн. — 120 млн | Плавающая | Займ до 80% стоимости объекта | До 120 |
Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.
Калькулятор коммерческой ипотеки
Практически все банки на принадлежащих им электронных ресурсах предоставляют пользователям возможность самостоятельно произвести примерный расчет бизнес-ипотеки онлайн, с помощью программных калькуляторов. Эти виртуальные инструменты не дают полного и точного представления об условиях кредита, что, как правило, подтверждается предложением обсудить их лично с менеджером.
К тому же калькуляторы имеют универсальную направленность и не предназначены для расчета параметров именно коммерческого ипотечного займа. Для того чтобы ими пользоваться, необходимо самому ввести процентную ставку. Ее, как правило, бизнесмен, еще не обращавшийся в банк, достоверно не знает. Неизвестны ему и размеры различных дополнительных комиссий и сборов.
Впрочем, ориентируясь на указанные выше и публикуемые на банковских сайтах показатели, приблизительно «прикинуть» условия ипотечного кредита все же можно, воспользовавшись калькулятором .
После ввода всех данных и нажатия кнопки «Рассчитать», потенциальный клиент получит примерное представление о том, какую сумму он будет платить в месяц до конца периода кредитования, и какой получится общая переплата.
Выводы
Банки делают все возможное для обеспечения максимальной доступности ипотеки на покупку коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц.
Кредит такого рода могут брать представители успешных субъектов хозяйствования, пользующиеся хорошей репутацией и имеющие высокие финансовые возможности.
Получить ипотечный кредит на всю сумму стоимости приобретаемого объекта без первоначального взноса, залога или поручительства невозможно. Банк в любом случае обеспечит себе возвратность выданных средств плюс набежавшие проценты. Для этого он может действовать несколькими способами: требовать внесения первоначального взноса, получать дополнительное залоговое имущество или выплачивать не всю сумму, требующуюся для приобретения объекта.
Чем надежнее обеспечение возвратности, тем на лучшие условия ипотечного кредитования коммерческой недвижимости может рассчитывать клиент.
Добавить комментарий
Вам понравится