Главная › Новости

Производственно-складская недвижимость Республики Саха

Опубликовано: 06.09.2018

Анализ рынка производственно-складской недвижимости Республики Саха  (по состоянию на 31.12.2013 г.) [1]

Общая характеристика рынка

Одними из наиболее значимых факторов, определяющих развитие рынка промышленно-складской недвижимости региона, являются:

общее социально-экономическое состояние региона, инвестиционная привлекательность региона, состояние промышленности и перспективы ее развития; рынок земельных участков промышленного назначения.

Общие социально-экономические показатели развития Республики Саха (Якутия) за 2013 год

Производственно- складской комплекс Sобщ.- 1414 кв., 0, 64 га с. Погребы.

Республика Саха занимает территорию в 3083,523 тыс. кв. км с численностью населения около 954 803 человек. Это самый крупный по площади регион России.

По размерам валового регионального продукта Республика Саха (Якутия) находится на 27 месте. В 2012 году он составил 5 400 411,7 млн руб. Ведущими секторами экономики являются добывающая (алмазо-, золото, нефте-, газо-, угле- и другие полезные ископаемые) промышленность, топливно-энергетический комплекс (производство энергоносителей), что объясняется наличием самого крупного на Дальнем Востоке гидроэнергетического потенциала. По данным Института энергетики РАН, потенциальные запасы гидроресурсов основных рек Республики составляют 507 млрд. кВт.ч. (72352 МВт), что составляет более 1/5 общих ресурсов Российской Федерации.

Значительное место занимают такие отрасли как, перерабатывающая промышленность (гранильная, ювелирная, нефте-газоперерабатывающая, деревообрабатывающая, производство строительных материалов и др.), сельское хозяйство (мясо-молочное животноводство, коневодство, оленеводство, рыбный промысел).

В целом за 2013 год наблюдались преимущественно положительные тенденции по ряду анализируемых экономических показателей Республики Саха (Якутия). 

По итогам 2013 года объем валового регионального продукта превысил полтриллиона рублей с реальным ростом на 2%. За прошлый год прирост составлял 3,4%. При расчете на душу населения данный показатель составляет 605,4 тыс. рублей. Производительность труда увеличилась на 2%. Сохранился динамичный рост промышленного производства: произошло существенное увеличение объемов добычи нефти (112,5%), алмазов (105,2%) и золота (105,3%).

По отдельным позициям темпы социально-экономического развития республики за прошедший год превысили среднероссийский уровень. По динамике темпов роста промышленного производства – 104,2% (по РФ – 100%), внешнеторговому обороту – 105,2% (по РФ – 100%), реальной заработной плате - 110,2% (по РФ – 105,5%). В республике уровень инфляции (106%) сохраняется на уровне ниже среднероссийских значений (106,8%).

Итоги года по изменению качества жизни населения позитивные: возросли денежные доходы и уровень оплаты труда работников, сократилась численность безработных. Среднедушевые денежные доходы населения составили 31,3 тыс. рублей и реально выросли на 2,2%.

Анализ ключевых сильных и слабых сторон с точки зрения инвестиционной привлекательности региона строится, в том числе и на основе диагностики социально-экономической ситуации в Республике Саха (Якутия) и динамики положения в инвестиционном рейтинге. Первым по значимости конкурентным преимуществом Республики Саха (Якутия) остается высокая обеспеченность природными ресурсами. Она не только имеет наибольший вес в инвестиционном потенциале (57%), но и является источником большинства других сильных сторон региона. С ней напрямую связан основной приток инвестиций в ресурсный сектор региона.

Согласно основным официальным документам (постановления, стратегии и планы развития), опубликованным на сайте Министерства промышленности Республики Саха (Якутия), перспективными направлениями развития промышленности Республики Саха (Якутия), на ближайшее будущее, остаются добывающая и перерабатывающая промышленность, а так же развитие транспортной инфраструктуры.

В правительственном докладе "Об итогах социально-экономического развития Республики Саха (Якутия) за 2013 год и основных задачах на 2014 год" отмечено, что «важнейшим условием поступательного социально-экономического развития Республики Саха (Якутия) в предстоящий год является реализация комплекса мер по модернизации всех секторов экономики и социальной сферы: технологическое обновление производства, повышение конкурентоспособности и качества товаров и услуг, внедрение новых технологий, позволяющих сократить затраты, развитие человеческого капитала. Кроме того, в текущем году усилия всех органов исполнительной власти, в соответствии с объявлением 2014 года в республике Годом Арктики, будут концентрироваться на комплексном развитии арктических районов». [2]

Рынок земельных участков промышленного назначения

На стоимость земельных участков промышленного назначения оказывает влияние общий объем предложения, который в свою очередь зависит от общего объема земель, пригодных для промышленного использования. Согласно данным государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Республики Саха (Якутия) на 1 января 2013 года составила 308 352 257 га (3083,5 тыс. кв. км) или 1/5 часть Российской Федерации, или 50% территории Дальневосточного федерального округа.

По состоянию на 1 января 2013 года, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения составили 130,7 тыс. га (0,1% от всего земельного фонда региона). По сравнению с прошлым годом эта площадь уменьшились на 9,7 тыс. га на основании актов о возврате земельных участков в лесной фонд, в результате приведения в соответствие данных государственного кадастра недвижимости с данными государственного лесного реестра.

Объем предложения на открытом рынке в первую очередь зависит от объема земель, находящихся в частной собственности физических или юридических лиц.  По состоянию на 1 января 2013 года в собственности Российской Федерации на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного назначения находятся 47,6 тыс. га земель, из них предоставлены юридическим лицам в пользование - 45,8 тыс. га и в аренду - 1,5 тыс. га. Общая площадь земель промышленности по сравнению с 2011 годом увеличилась на 0,2 тыс. га. В собственности Республики Саха ( Якутия) находятся 4,1 тыс. га земель, из них предоставлены юридическим лицам в пользование – 3,0 тыс. га и в аренду - 1,1 тыс. га. Общая площадь земель промышленности по сравнению с 2011 годом увеличилась на 0,7 тыс. га. В собственности муниципальных образований находятся 4,8 тыс. га земель, из них предоставлены юридическим лицам в пользование - 1,8 тыс. га и в аренду - 2 тыс. га. Общая площадь по сравнению с 2011 годом увеличилась на 0,7 тыс. га.

Органами государственной власти и местного самоуправления проданы юридическим лицам (кроме сельхозорганизаций) для: использования в целях промышленности и иного специального назначения 37 земельных участков  с площадью 30,74 га (в 2011 году – 30 земельных участков  с площадью 54,212 га); других целей 86 земельных участков с площадью 28,193 га (в 2011 году - 234 земельных участков с площадью 5 752,3233 га).

В Республике Саха (Якутия) заключены договора аренды органами государственной власти и местного самоуправления на 38 309  земельных участков (в том числе из земель населенных пунктов – 17 010, промышленности и иного специального назначения – 771, сельскохозяйственного назначения вне населенных пунктов – 9 618) с общей площадью 12 086,7  тыс. га (в 2011 году передано в аренду земельных участков в количестве 33 717 единиц с общей площадью 391,8 тыс. га).

Несмотря на рост производства, продажа земельных участков промышленного назначения, как государством, так и на открытом рынке Республики Саха (Якутия), находится на низком уровне, причем предложение незастроенных земельных участков, находящихся в частной собственности,  носит крайне ограниченный, единичный характер.

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Республики Саха (Якутия)

Эксперты рынка [3] подтверждают наличие в 2013 году дефицита ликвидного предложения – современных качественных объектов с хорошим местоположением, наличием удобных подъездных путей, современным инженерным оборудованием и т.д. Предложение производственно-складской недвижимости характеризуется в основном переделанными старыми производственными зданиями и ангарами, площадью до 10 тыс. кв. м., сосредоточенными в столице республики – городе Якутске. Количество такого предложения в абсолютном выражении - не более двух десятков объектов за год.

Объекты, представленные на свободном рынке в 2013 г. в подавляющем большинстве не обладают высокой коммерческой привлекательностью и (или) потенциалом, сделки по купле-продаже подобных объектов носят единичный характер.

По данным мониторинга рынка недвижимости наибольший объем предложения производственно-складской недвижимости сосредоточен в городе Якутске. На его долю приходится 71 процент общего объема предложения в республике.

На оставшуюся территорию Республики Саха (Якутия) приходится всего 29 процентов предложения на рынке производственно-складской недвижимости региона. Рынок здесь представлен единичными предложениями к продаже объектов, расположенных в Мирнинском, Нюрбинском, Ленском, Хангаласском и Мегино-Кангаласском муниципальных районах.

Рисунок 1. Географическая структура предложения

По итогам мониторинга рынка в 2013 году предложение на рынке производственно-складской недвижимости региона превалирует на территории ГО Якутск. Это в первую очередь обусловлено тем, что данный городской округ сформирован вокруг столицы субъекта – города Якутск, который является крупнейшим по численности населения городом на северо-востоке России, третьим городом Дальневосточного федерального округа по численности населения.

По количеству предложений в городе Якутске лидируют Промышленный  и Строительный округа. Это связано с тем, что через эти территории города проходят основные транспортные магистрали, а так же с близостью больших транспортных узлов – речного порта и аэропорта «Якутск».

Рисунок 2. Структура предложения по округам г. Якутск

 

 

Спрос на рынке производственно-складской недвижимости Республики Саха (Якутия)

Наряду с дефицитом ликвидного предложения производственно-складской недвижимости эксперты рынка также отмечают и отсутствие спроса на нее. Обращений от компаний и физических лиц в агентства недвижимости с целью подбора производственно-складской недвижимости, как для ее приобретения, так и для взятия в аренду, в течение 2013 года зафиксировано крайне мало.

Коммерческие условия на рынке производственно-складской недвижимости Республики Саха (Якутия)

Диапазон ставок аренды на рынке производственно-складской недвижимости в целом по  Якутии по итогам мониторинга рынка недвижимости 2013 года составил 70 - 410 руб./кв. м./мес., со средней ставкой аренды – 240 руб./кв. м./мес.

Стоимость продажи на рынке производственно-складской недвижимости в Республике Саха ( Якутия) сильно варьируется – от 4 000 до 54 600 руб./кв. м., при этом самая низкая стоимость предложения зафиксирована в Нюрбинском муниципальном районе, а самая высокая в Строительном округе города Якутска.

Диапазон стоимости продажи производственно-складских объектов в Якутии, за исключением города Якутска, составляет от 4 000 до 38 180 руб./кв. м., среднее значение - 21 840 руб./кв. м. Данная информация, однако, не достаточно полно характеризует стоимостной уровень данного сегмента рынка региона, так как предложение здесь носит единичный характер и представлено исключительно объектами, которые расположены в районных центрах нескольких районов республики.

Диапазон стоимости продажи производственно-складской недвижимости в городе Якутске: от 10 000 до 54 600 руб./кв. м., среднее значение – 40 000 руб./кв. м.

Выводы:

Социально-экономические показатели отражают положительную динамику в регионе, промышленность имеет тенденции к росту; Наиболее перспективными направлениями развития промышленности Республики Саха (Якутия) на ближайшее будущее остаются добывающая и перерабатывающая промышленность, а так же сопутствующее развитие транспортной инфраструктуры; Несмотря на положительные тенденции в промышленности, число сделок производственно-складской недвижимости в 2013 году невелико, а какие-либо значимые для рынка события или сделки вовсе отсутствовали; Предложение на рынке производственно-складской недвижимости носит ограниченный характер, особенно в разряде ликвидного предложения. Спрос на данный сегмент недвижимости также неактивен; Подавляющая часть предложения сосредоточена в столице Республики Саха (Якутия)– городе Якутске. Предложения в других муниципальных образованиях (районах) республики, носят единичный характер; Перспективы развития и роста рынка производственно-складской недвижимости в 2014 году практически отсутствуют, так как промышленный потенциал региона в ближайшей перспективе сосредоточен в добыче, переработке и транспортировке полезных ископаемых.

 

 

[1] По данным: мониторинга сайтов http://sakha.gov.ru , http://realtymarket.ru/ , www.beboss.ru , http://www.rosrealt.ru , а также «Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель Республики Саха (Якутия)», данных Федеральной Службы Государственной Статистики Республики Саха

[2] http://investyakutia.com/posts/56-rassmotreny-itogi-sotsialno-ekonomicheskogo-razvitiya-respubliki-za-2013-god-i-osnovnye-zadachi-na-2014-god

 

[3] http://www.superdom.pro/