Перспективы ЗПИФ в недвижимости.
Опубликовано: 27.09.2017
Недавно было объявлено, что Сбербанк начинает реализовывать среди широкого круга частных инвесторов паи закрытого паевого инвестиционного фонда в недвижимости. Портал ComEstate.ru решил выяснить у экспертов, какие перспективы имеют ЗПИФы в России, в какую недвижимость выгодно инвестировать и последуют ли другие госбанки примеру Сбербанка.
Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar
В первую очередь необходимо понимать, что ЗПИФ – это только структура, через которую происходят инвестиции в тот или иной сектор. Это форма собственности, так называемая оболочка, которая была создана для того, чтобы дать возможность выхода на рынок инвестиций коллективным инвесторам, объединив их объемы инвестиций. Ключевой момент – это вопрос управляющей компании в команде, которая будет управлять инвестициями в проекте, который выберут для реализации конкретной бизнес идеи. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости подразделяются на фонды для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. В квалифицированном фонде пайщики могут создавать инвестиционный комитет, который будет регулировать деятельность всего фонда, в неквалифицированном фонде все определяется инвестиционной декларацией фонда, которую выпускает УК при формировании фонда, регистрирует в ФСФР, декларирует и далее пайщик либо соглашается с декларацией, либо нет. В этой связи необходимо обращать пристальное внимание на то, что написано в декларации, а именно: порядок получения выплаты доходности, ее формирование, порядок выплаты вознаграждения УК – это может быть привязано к переоценке, поскольку УК получает процент от стоимости чистых активов, которые формируются не только выручкой фонда от деятельности. Например, если фондом куплена коммерческая недвижимость, которая сдана в аренду и дает рентный доход, то стоимость чистых активов формируется не только рентным доходом, но и стоимостью имущества в фонде. Это означает, что на момент переоценки, например, раз в квартал, стоимость имущества составляет 1 млрд рублей, а в год приносит 100 млн рублей. В итоге выплата процента УК происходит не от 100 млн рублей рентного дохода, а от 1, 1 млрд. Таким образом , надо понимать полномочия и возможности пайщиков по смене УК. И это будет относиться только к правилам жизни внутри фонда и управлению структурой, в которую вы собираетесь инвестировать, никакого отношения к имуществу в фонде это отношения не имеет. Безусловно, в инвестиционной декларации написано, в какие активы может инвестировать компания, критерии выбора и т.д., но по факту вы, как пайщик, никакого влияния на имущество в фонде оказать не сможете. Соответственно, в случае если вас устраивает инвестиционная декларация, управляющая компания, правила жизни структуры, нужно смотреть на актив. Существенный минус ЗПИФов заключается в том, что ранее прогнозируемая доходность в итоге может оказаться значительно ниже. Если рассмотреть в качестве альтернативы готовый арендный бизнес «БЦ Станция», то идея такого предложения – это полностью сформированный с доходной и расходной базой бизнес с договорами аренды с арендатором класса А+, а также договорами на управление и эксплуатацию. Данная модель позволяет получать арендный доход, сравнимый с депозитом, но при этом обеспеченный недвижимостью и потенциальным ростом как от арендных платежей, так и от роста стоимости самой недвижимости.