Банки вместо ДДУ: чем отличается схема и в чем выгода?

Опубликовано: 22.08.2018

Calling All Cars: A Child Shall Lead Them / Weather Clear Track Fast / Day Stakeout

Члены правительства РФ в срок до 15 декабря 2017 года должны предложить свой вариант для поэтапного перехода от ДДУ к проектному финансированию. Эта инициатива президента позволит упростить процесс приобретения строящейся недвижимости и пресечь риски, с которыми могут столкнуться граждане. Полный отказ от прежней схемы должен осуществиться в течение трех лет.

My Friend Irma: Irma's Inheritance / Dinner Date / Manhattan Magazine

Финансирование строящейся жилплощади в рамках нового проекта предполагает, что стройка будет осуществляться за счет банковских вложений, а не привлеченных средств граждан. На приобретенную недвижимость сразу можно будет оформить право собственности, так как оно будет уже построено. При этом Глава Минстроя России, заявил, что цена такой недвижимости должна быть объективной. В свою очередь, банки должны урегулировать процентные ставки и предоставлять кредиты населению по сниженным ставкам. Такой способ покупки недвижимости успешно практикуется в западных странах.

Сильной отрицательной стороной долевки, по мнению экспертов, являются риски, которые несут дольщик и застройщик в равной мере. В России на данный момент строительные проекты могут финансироваться тремя способами:

За счет инвестиций дольщиков; Проектное финансирование; За счет частных средств застройщиков.

Процентное соотношение во всех этих вариантах неравное. Так 20-40% средств девелоперов приходится на общий объем капиталовложений, средства дольщиков вкладываются в соотношении 50%, а банковское финансирование предполагает вложения не более 50%.

Схема, предложенная президентом, заключается в том, что стройка будет финансироваться банком. Однако процесс коммуникации между застройщиком, банком и покупателем пока не обозначен.

При проектном финансировании банк вкладывает свои активы в строительство жилых домов. Квартиры в доме обеспечивают долговое обязательство, которое впоследствии ликвидируется за счет денежных вливаний новых проектов. Главное отличие такой схемы заключается в том, что это не кредит со всеми вытекающими, а особый вид сделки. Процентная ставка в этом случае должна быть пониженной, по сравнению с кредитом тех же строителей.

Реализация новой схемы приобретения недвижимости, с точки зрения правительства, выгода всем. Граждане не потеряют свои вложения и не останутся без квартиры. Застройщикам будет легче привлекать финансовые активы, так как для строительства нужно будет наладить сотрудничество всего с 2-3 банками. А также есть возможность привлечь профессиональных инвесторов. Финансирование будет равнозначно утвержденному объему работ.

В этом случае деньги будут поступать согласно договору с временными рамками. Государство также заинтересовано в реализации проектного финансирования: вероятность привлечению в отрасль бюджетных средств значительно снижается. В случае недобросовестности компании-застройщика дом будет достраивать не государство, а банки или страховщики, которые были привлечены ранее.

Как наступят перемены?

Предпосылкой появления инициативы по формированию нового проекта приобретения жилья стало основание организации по защите прав дольщиков. В связи с этим были скорректированы законодательные нормы (218-ФЗ). Планы правительства также включают в себя ужесточение контроля в регионах России за строительством по ДДУ. Этапом перехода к новой системе будет оценка потоков финансирования банками строящегося жилья. Критериями оценки будут возможные риски и динамика, играющая на понижение стоимости кредитных ресурсов. Главной целью в этом случае является сохранение доступной стоимости квадратного метра жилья.

На данный момент финансирование частными лицами в строительство жилья составляет 3,5 трлн рублей. Способны ли банки взять на себя такой объем финансовых затрат? Процесс замещения требует определения жестких временных рамок. Долевое строительство

Согласно статическим данным, более половины возводимого жилья в России финансируется гражданами, заинтересованными в получении жилья. Более миллиона россиян участвуют в программе, по цифрам за III квартал 2017 года. Безусловно, большинство россиян пользуются кредитными средствами на приобретение жилья. Общая задолженность дольщиков перед банками составляет 1,5 трлн рублей.

Наравне с этой схемой приобретения жилья существуют и другие. Они менее популярны в силу своих недостатков и условий. Жилищные сертификаты, кооперативное строительство и реализация уже построенных квартир это 20% от общего количества сделок по приобретению жилья.

Страхи застройщиков

Нынешнее положение дел действительно дестабилизирует рынок недвижимости: девелоперы и риелторы, а также участники долевого строительства полагаются на застройщика. А его благонадежность зависит от многих факторов. Новая программа позволит свести риски приобретения жилья к минимуму, однако аналитики рынка опасаются, что стоимость квадратных метров будет увеличиваться. А этот фактор подкрепляется еще и тем, что кредитование застройщиков также может быть пересмотрено не в самую лучшую сторону.

Опасения застройщиков связаны еще и с тем, что при введении новой схемы, не все смогут остаться на рынке, и будут вынуждены уйти с него. Александр Ручьев, президент ГК «Основа», прогнозирует, что привлечение банков уже началось и дает положительные результаты. Строительство теперь не зависит от денег дольщиков, оно зависит от банка.

В свою очередь, Марина Любельская говорит о важных условиях, которые должны соблюдаться при применении новой схемы. Она отмечает, что финансирование такого типа обязано складываться из размера инфляции и маржинальности. Таким образом, сегодняшняя ставка, по ее мнению, не должна превышать 8%. Только так можно сохранить уровень цен и маржинальность девелопера.

Эксперт Роман Родионцев полагает, что рынок сохранит диапазон цены на объекты недвижимости. По его мнению, резкого скачка или падения цен ожидать не стоит. Ежеквартально происходит баланс рынка за счет поступления предложений с небольшими ценами.

Что будет и кому это выгодно?

Процентная ставка наверняка будет зависеть от уровня риска, кредитной репутации застройщика и самого проекта. Для профессиональных застройщиков упростится процесс привлечения средств, что наверняка скажется на уровне лояльности покупателей жилья. На рынке строящейся недвижимости останутся только те, кто готов исполнять свои обязанности в полной мере.

Чей опыт?

В вопросе приобретения недвижимости в Европе проектное финансирование лидирует. Строительство новых домов ведется на деньги банка, в то время как средства дольщиков поступают на выделенный депозит. Только после сдачи объекта банк открывает доступ к депозиту, и застройщик может забрать свою прибыль.