Обзор рынка земельных участков Ставропольского края
Опубликовано: 02.07.2018
Сделки по продаже государственных и муниципальных земель [1]
Продажа государственных и муниципальных земель на территории края осуществляется органами государственной власти и местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001г. № 137-ФЗ, Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.
Дом по улице Мастеровая. Ставрополь. Обзор улицы и земельного участка
Продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Объектом купли - продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Обзор огорода в конце июня. Жара, Ставропольский край.
Всего в 2011 году было совершено 4 637 сделок на площади 5 553,8 га по продаже земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности. Земельные участки покупались в собственность гражданами в основном для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства. Юридическими лицами – для использования в целях промышленности, транспорта, связи, строительства и для сельскохозяйственного производства.
По сравнению с 2010 годом в 2011 году количество сделок уменьшилось на 2 393 ед. Продажа земельных участков уменьшилась в г. Минеральные Воды, г. Ессентуки, г. Невинномысске, г. Кисловодске, в Шпаковском районе, Предгорном районе. При этом продажа земельных участков не осуществлялась в г. Железноводске (на продажу земельных участков был наложен арест Прокуратуры г. Железноводска).
Таблица 1. Сведения о продаже земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления в 2011 году
Продажа земельных участков находящихся в собственности Ставропольского края или органов местного самоуправления на торгах гражданам составила 18 участков на площади 4,86 га, юридическим лицам – 2 участка на площади 0,39 га.
Сделки с землями граждан и юридических лиц (продажа, дарение, наследование, залог) [2]
Количество сделок, совершенных в 2011 году гражданами и юридическими лицами составляет – 29 727 ед.; на площади 36 771,06 га.
Таблица 2. Сделки с земельными участками граждан и юридических лиц в 2011 году
Наибольшее количество сделок, в том числе и по площади составляют сделки в населенных пунктах, т.е. сделки по продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами, их количество составило 27 437 сделок на площади 6 237,6 га. По категории земель «Земли промышленности и иного специального назначения» их количество составило всего 1, на площади 1,463 га, на землях сельскохозяйственного назначения количество составило – 1143, на площади 14 750 га.
Передано по наследству 14 563 земельных участка на площади 300 095,6 га, из них преобладающее число приходится на земли населенных пунктов.
Дарение земельных участков, также, преобладает на землях населенных пунктов, их количество составляет 5 764 ед., на площади 800,7 га, дарение земель сельскохозяйственного назначения – 774 ед. на площади 34 167,7 га.
Сделки залога с земельными участками составили 6 642 ед., на площади 10 938,0 га, в том числе гражданами 4 386 сделок на площади 4 730,9 га, юридическими лицами – 2 256 сделок на площади 6 207,2 га. В населенных пунктах совершено сделок залога – 6 488 ед., на площади 4 628,8 га, на землях сельскохозяйственного назначения – 127 сделок на площади 6285,5 га.
Сделки по аренде и продаже прав аренды государственных и муниципальных земель [3]
Аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы (включая все действующие договоры аренды) составила 71 597 сделку, в том числе с землями населенных пунктов – 62 496 или 87,29% от общего количества сделок, их площадь – 82 903,06 га. По площади преобладают договора аренды по землям сельскохозяйственного назначения, площадь которых составила 1 079 626,9 га или 90,53%. С землями промышленности заключено 706 сделок или 0,98%, с землями сельскохозяйственного назначения заключено 5 321 сделка или 7,45%.
Таблица 3. Сделки по аренде и продаже прав аренды в 2011 году
За 2011 год было заключено 6 353 договоров аренды. Сельскохозяйственные предприятия арендуют земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения муниципальных образований и фонда перераспределения на основании действующих договоров аренды.
Сделки по продаже прав аренды составили 307 ед. на площади 2 060,4 га, что на 300 сделок меньше по сравнению с 2010 годом, в том числе продажа прав аренды гражданам уменьшилась на 351 сделку.
Рынок земельных участков, в составе земель населенных пунктов, предназначенных под общественно-деловую застройку [4]
Существенное влияние на рынок земельных участков в составе земель населенных пунктов под общественно-деловую застройку оказывает рынок коммерческой недвижимости Ставропольского края. Стоимость продажи и уровень арендных ставок влияют на текущую стоимость земельных участков данного назначения, а тенденции на рынке коммерческой недвижимости определяют перспективность проектов и как следствие востребованность земельных участков.
В 2010 году (по данным компании «INFOLine») Ставрополь оценивался как один из самых привлекательных городов для строительства новых торговых центров. Несмотря на размеры населения и высокий уровень доходов, он имел один из самых низких уровней обеспеченности торговыми площадями среди крупных городов.
Активное строительство торговых центров в Ставрополе пришлось на 2006-2008 гг. В этот период были построены почти все крупнейшие торговые объекты города: ОРТЦ Ставрополь (общей арендопригодной площадью (GLA) 15 тыс.кв.м), Галерея (GLA 11,4 тыс.кв.м) и Ниагара (GLA 5,6 тыс.кв.м) - 2006, Космос (GLA 10 тыс.кв.м) - 2007, Москва (GLA 18 тыс.кв.м) - 2008, а также с 2006 по 2008 год был реконструирован торговый комплекс ЦУМ (GLA 9 тыс.кв.м).
Помимо того, в городе работает ряд микрорайонных торговых центров, в их числе: ТЦ Держава, ТОЦ Европарк, ТЦ Капиталъ, ТЦ Манеж, ТЦ Аврора, ТЦ Панорама, ТЦ Северный, ТЦ Селена, ТЦ Славянский, ТОЦ Софи, ТЦ Триумф, ТЦ Шелковый путь и другие. Общая площадь торговых центров оценивается в 106 тысяч кв. м, при этом на долю семи крупнейших ТЦ приходится 72,66 тысяч кв. м.
Таким образом, на одну тысячу человек в торговых центрах Ставрополя приходится 263 кв. м. торговой площади, что в несколько раз ниже, чем в крупных городах с развитым рынком торговой недвижимости. Для сравнения: в Санкт-Петербурге этот показатель составил 852 кв. м (по данным «NAI Becar»).
Несмотря на то, что Ставрополь является краевой столицей, в нем пока нет ни одного торгового объекта регионального или суперрегионального формата и масштаба. Есть только один торговый центр, изначально запланированный как региональный, Москва, но с 2008 года введена только его первая очередь в 18 тысяч кв. м. Тем не менее, он до сих пор является самым новым и самым крупным ТЦ города. Во время и после кризиса в Ставрополе не было построено и даже заявлено ни одного нового качественного торгового объекта.
По результатам опроса, проведенного ShopAndMall.Ru среди отделов аренды ТЦ Ставрополя, во всех торговых центрах отмечается крайне высокий процент заполняемости – от 90 до 100%. Большинство центров имеют лист ожидания, и, по словам представителей ТЦ, желающих много. Недостаток качественных торговых площадей обеспечивает не только высокую заполняемость торговых центров, причем не только крупных, но и микрорайонных, но и спрос на любые подходящие площади – нижние этажи офисных и жилых зданий.
В крупнейших торговых центрах Ставрополя доля сетевых операторов в общем числе арендаторов составляет от 30 до 80%, и в настоящий момент существует тенденция к ее увеличению. Федеральные ритейлеры считают рынок привлекательным, но не выходят на него или не расширяются из-за дефицита подходящих торговых площадей.
По данным компании Macon Realty Group, в 2011 году в Ставрополе не было введено в эксплуатацию ни одного здания офисных помещений класса «А» и «В». Причина может заключаться в том, что в 2010 году сдавались те проекты, реализация которых началась ещё в докризисный период, а во время кризиса инициировать новые было рискованно. Учитывая, что технологический цикл от идеи создания офисного центра до реализации проекта занимает минимум три года, появление «пустых» периодов вполне объяснимо.
В Ставрополе рынок офисной недвижимости характеризуется неразвитостью: качественные объекты представлены только бизнес-центрами класса «В». Это связано с низкой инвестиционной привлекательностью и значительно меньшим потенциалом спроса, который остается низким даже при небольшом объёме предложения качественных площадей». Заполняемость бизнес-центров класса «В» в Ставрополе составляет 78%. В целом доля пустующих офисных площадей составляет от 2% до 30% в зависимости от класса объектов и их местоположения.
Ценовая ситуация подтверждает низкий уровень спроса и отсутствие в краткосрочном периоде перспектив офисного девелопмента: средняя цена предложения офисной недвижимости в г. Ставрополе за 2010 г. выросла на 1%, а за 2011 год средняя цена предложения офисной недвижимости в городе снизилась на 6%.
Ввиду низкой привлекательности рынка коммерческой недвижимости Ставропольского края для девелоперов, предложение на рынке земельных участков категории «земли населенных пунктов» под общественно-деловую застройку незначительно. В географической структуре предложения превалируют города: Минеральные воды, Ставрополь и Ессентуки, на их долю приходится 18%, 15%, 15% соответственно. Остальное предложение рассредоточено по 12-ти городам края.
Рис. 1 Географическая структура предложения
Ценовой диапазон на рынке земельных участков под общественно-деловую застройку в составе земель населенных пунктов составляет 363-6 873 руб./кв. м., среднее значение – 2 315 руб./кв. м.
Выводы: С точки зрения общественно-деловой недвижимости существует определенный неудовлетворенный спрос со стороны арендаторов и покупателей площадей, что увеличивает привлекательность данной недвижимости для девелоперов. Соответственно повышенный спрос со стороны девелоперов должен «подогревать» рынок земельных участков под общественно-деловую застройку. Однако сложная ситуация в экономике и низкая инвестиционная привлекательность региона негативно сказались на планах по строительству современных качественных объектов коммерческой недвижимости.
Низкий спрос со стороны девелоперов обусловил неразвитость рынка земельных участков предназначенных под общественно-деловую застройку – предложение на рынке незначительно.
Рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов [5]
В силу экономико-географических особенностей области рынок земельных участков промышленного назначения в составе земель населенных пунктов можно охарактеризовать как недостаточно развитый – предложение подобных участков относительно невелико, что осложняет полноценный анализ данного рынка.
Основными игроками на рынке земельных участков, в составе земель населенных пунктов для промышленного использования являются производственные, складские и логистические предприятия.
Общая экономическая ситуация сложившаяся в Ставропольском крае свидетельствует о выходе региональной экономики из кризиса, что является положительным фактором, влияющим на рынок земли для промышленного использования. Однако, общая неопределенная экономическая ситуация снижает привлекательность реализации промышленных проектов, так как осложняет долгосрочные прогнозы экономической ситуации. Таким образом, развитие промышленных объектов и строительство новых как основной источник спроса на земельные участки категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования не оказывает стимулирующего воздействия на рынок земельных участков данной категории.
На рынок земельных участков категории «земли промышленности» также оказывает влияние рынок продажи и аренды промышленной и складской недвижимости, так как доходность подобных объектов является одним из показателей привлекательности развития промышленных проектов в регионе и как следствие влияет на уровень спроса на земельные участки.
По данным директора агентства недвижимости «Астарта» рынок складской и производственной недвижимости отличается неразвитостью, отсутствует единая для рынка классификация и большинство ставропольских объектов складской недвижимости не отвечают требованиям классификаций развитых городов.
К числу наиболее дефицитных объектов относятся складские комплексы класса «A» и «B», которые в настоящее время на рынке практически не представлены. Исключением может служить построенный в Ставрополе в районе Туапсинки на Старомарьевском шоссе новый комплекс «СТАВ-СКЛАД», располагающий складскими помещениями класса «А» площадью 4,5 тыс. кв. м и класса «В» площадью 1,17 тыс. кв. м.
К числу относительно качественных складских помещений, принадлежащих по общепринятой классификации к классу «В», можно отнести несколько объектов, расположенных в г. Ставрополь: ООО «Юлком» (10 тыс. кв. м), ЗАО «Ресурсы» (10,5 тыс. кв. м) и склад птицекомбината «Ставропольский» (2 тыс. кв. м).
Основу предложения на складском рынке составляют объекты класса C и D. Нередко это построенные еще в советское время производственные базы или ангары. Оценить точное количество таких предложений довольно сложно, поскольку сегмент складской недвижимости считается неразвитым и довольно хаотичным. Состояние подобных объектов различное – одни объекты, которые предлагают в аренду или выставляют на продажу – в довольно хорошем виде, другие – совсем запущены.
Нередко под склады используются и помещения бывших производственных цехов ввиду того что собственники предлагают подобные помещения по низким для рынка ценам. К тому же на многих промышленных предприятиях существуют склады готовой продукции, которым не нужно менять назначение.
Если говорить о местах дислокации логистических объектов, то в основном большая часть складов сосредоточена в промышленных районах Ставрополя – Северо-Западном (проспект Кулакова), Южном (улица Доваторцев), а также по улице Биологической и в районе Старомарьевского шоссе. Несколько промышленно-складских предприятий имеется вдоль Михайловского шоссе и на периферийных территориях, вблизи железной дороги. Часть складов расположена в районе железнодорожного вокзала и среди жилой застройки.
Одним из важнейших требований к складам является их транспортная доступность. Поэтому объекты, находящиеся в пригороде краевого центра, также довольно востребованы покупателями и арендаторами.
В среднем стоимость аренды складской недвижимости варьируется от 120 до 300 рублей за квадратный метр. Минимальные арендные ставки устанавливаются на неотапливаемые ангары, максимальные – на оборудованные складские помещения.
Наибольшую долю потенциальных арендаторов в Ставрополе составляют промышленные предприятия – компании, специализирующиеся на производстве керамических изделий и кирпича, кровельных материалов и гидроизоляции, мебели, бытовых приборов и прочих материалов.
На продажу в настоящее время выставлено не так много объектов. Их стоимость начинается от 6 млн. и может достигать 100-120 млн. рублей. Многие предприятия, имеющие в собственности складские или производственные базы, не спешат выставлять их на продажу, зарабатывая на аренде.
По оценке экспертов рынка спрос на покупку складских помещений практически отсутствует – некоторые объекты не могут найти своих покупателей годами. Основная причина этого заключается в низкой доходности объектов по отношению к затратам на их строительство и эксплуатацию. При этом период застоя на рынке складской недвижимости длился довольно долгое время.
Предложение земельных участков в составе земель населенных пунктов под промышленную застройку рассредоточено – по 20% между с. Верхнерусское, г. Пятигорск и г. Ставрополь, остальные 40% предложения расположено в прочих населенных пунктах края.
Рис. 2 Географическая структура предложения
Диапазон предложения на рынке земельных участков категории «земли населенных пунктов» для промышленного использования составляет 200-1 980 руб./кв. м., среднее значение – 765 руб./кв. м.
Выводы: Негативные последствия кризиса – общая ситуация в экономике и промышленности края, а также низкая инвестиционная привлекательность промышленно-складской недвижимости оказывает негативное влияние на рынок земельных участков для промышленного использования в составе земель населенных пунктов.
Рынок земельных участков данного назначения характеризуется неразвитостью - небольшим объемом предложения и низким уровнем спроса. При этом динамика макроэкономических показателей положительна, что позволяет надеяться на улучшение ситуации в будущем, однако оценить долгосрочную перспективу рынка не представляется возможным.
Рынок земельных участков категории «земли населенных пунктов», предназначенных для жилищного строительства [6]
Объемы строительства в Ставропольском крае за 2011 год выросли по отношению к 2010 г. – всего по виду деятельности «Строительство» в 2011г. выполнено работ на 37,6 млрд. рублей, или на 10,7% больше, чем за 2010г. Крупными и средними строительными организациями края выполнено работ и услуг на 12,5 млрд. рублей, что на 13,0% меньше, чем за 2010г.
Однако объемы строительства жилья населением в 2011 г. снизились - за свой счет и с помощью кредитов построено 2 990 жилых домов общей площадью 461,6 тыс. кв. метров, или на 3,5% меньше, чем в 2010 г. При этом доля индивидуального жилищного строительства снизилась и составила 36,4% от общей площади завершенного строительством жилья против 43,4% в 2010 г.
На рынке жилья преобладают предложения нижнего ценового сегмента - около 85% экспонируемых в Ставрополе квартир относятся к эконом-классу. На вторичном рынке недвижимости фактически отсутствуют объекты элитной жилой недвижимости, в то время как на первичном рынке недвижимости к таковым можно отнести до 10% экспонируемого жилья. При этом в общем объеме предложения на однокомнатные и двухкомнатные квартиры приходится по 35% от общего объема реализуемого жилья.
По данным портала «Ростиэлт» в 2011 году разные сегменты рынка недвижимости Ставрополя показали различную динамику – цена на квартиры и дома снизилась, а на земельные участки выросла. При этом самое значительное изменение цены отмечалось на рынке домов – снижение составило 22,71%.
Таблица 4 Цены на недвижимость Ставрополя и их динамика в 2011 году по отношению к 2010 г.
Диапазон предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства в составе земель населенных пунктов составляет 163-3 750 руб./кв. м., среднее значение – 1 125 руб./кв. м. При этом средняя цена предложения земельных участков под ИЖС за период с 01 января 2010 г. по 31 декабря 2011 г. изменилась незначительно – рост составил 5%.
Выводы: снижение объемов строительства жилья населением и снижение доли индивидуального жилищного строительства являются факторами, негативно сказывающимися на рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство. Рост стоимости подобных участков на уровне близком к уровню инфляции свидетельствует о том, что рынок стабилизировался после кризисной ситуации, но не растет. Дальнейшее укрепление рынка возможно в случае дальнейшего поступающего социально-экономического развития региона, способного обеспечить спрос на данные участки.
[1] По данным регионального доклада о состоянии и использовании земель в Ставропольском крае в 2012 году.
[2] По данным регионального доклада о состоянии и использовании земель в Ставропольском крае в 2012 году.
[3] По данным регионального доклада о состоянии и использовании земель в Ставропольском крае в 2012 году.
[4] По данным www.shopandmall.ru, www.expert.ru, realtymarket.ru, «NAI Bekar», «INFOLine»
[5] По данным www.m2-stavropol.ru, www.rosrealt.ru, realty.dmir.ru, www.realtymag.ru, realty.1777.ru.
[6] По данным Ставропольстата, realtymarket.ru, www.rosrealt.ru,www.m2-stavropol.ru, www.roszem.ru, stavropol.kvadroom.ru.