Реклама
Реклама
Реклама

Строительство дома на сельскохозяйственном участке

  1. Кто может купить сельскохозяйственный участок после изменений с 2016 года?
  2. Когда можно построить дом на сельскохозяйственном участке?
  3. Проверьте, прежде чем купить участок
  4. Дом как элемент фермы
  5. Что такое ферма?
  6. Сельскохозяйственная территория, предназначенная для жилого здания и плана зонирования
  7. Отсутствие плана зонирования - что делать?
  8. Какие участки исключены из требования получения согласия министра?
  9. Решение об условиях строительства и строительстве дома на сельскохозяйственном участке
  10. Решение об исключении из сельскохозяйственного производства оснований для изменения назначения земли
  11. Какие участки не требуют решения старости?
  12. Сборы, связанные с принятыми решениями
  13. Как получить кредит на строительство дома на сельскохозяйственном участке?
  14. Поправка к закону восстанавливает кредит на строительство дома на сельскохозяйственном участке

Строительство дома на сельскохозяйственном участке имеет два важных преимущества. Во-первых, сельскохозяйственные участки часто расположены в красивой местности, во-вторых, их часто можно купить по гораздо более низкой цене, чем участки под застройку. Нередко они стоят на 60% - на 70% дешевле, чем соседние участки под застройку; это особенно относится к сельскохозяйственным угодьям низкого класса (так называемым IV-V), а также к пустоши. Что вы должны помнить об этом типе инвестиций, также принимая во внимание изменения, внесенные Сеймом в 2016 году?

Кто может купить сельскохозяйственный участок после изменений с 2016 года?

Новый строительный закон, касающийся сельскохозяйственного участка, определяет, какую землю мы можем купить, не будучи фермером.

Будущий покупатель сельскохозяйственного участка не обязательно должен быть фермером, если он приобретает участок земли до 30 соток . Покупка большего участка с 30/04/2016 доступна только для фермеров. Однако, не будучи фермером, мы можем стать владельцами более крупной сельскохозяйственной собственности, покупая отдельные участки не более 30 участков даже у одного и того же владельца, и, таким образом, расширять вашу территорию без каких-либо ограничений.

Мы также можем купить уже существующий дом на участке, классифицированном как сельскохозяйственный, и тогда площадь такого участка может быть больше и до 50 соток . Наряду с застроенной землей мы можем купить прилегающую к ней землю, позволяющую правильно использовать здание и занятый приусадебный участок - если эти земли образуют организованное экономическое целое и не были исключены из сельскохозяйственного производства в значении Закона о защите сельскохозяйственных и лесных земель.

Когда можно построить дом на сельскохозяйственном участке?

Когда можно построить дом на сельскохозяйственном участке

Проверьте, прежде чем купить участок

Когда мы находим сюжет мечты, стоит помнить, что внимание должно быть уделено не только за его расположение и размер , но также топография или доступ к дороге . Также важна ориентация участка (определяющего, в каком направлении вступает мир) и окрестности, чтобы не оседать возле шумной фабрики или не загрязнять окружающую среду мусорной свалкой.

Кроме того, стоит проверить в текущем план местного пространственного развития каждая из записей, определяющая предполагаемое использование участок , Если участок был помечен как сельскохозяйственный, и в нем четко указано, что он не может быть построен, вы можете купить палатку или караван. Вы также можете начать поиск другого участка, потому что на участке - по крайней мере, до тех пор, пока текущий местный план не перестанет применяться (а это может произойти даже через несколько лет) - мы не получим разрешение на строительство.

Дом как элемент фермы

Фермер, который владеет фермой с размером, подходящим для данной коммуны, имеет право построить жилое здание на этой земле, но при условии, что это происходит в так называемой хозяйственные постройки (ставит жилой дом с коммерческими постройками) .

Что такое ферма?

Минимальная площадь участка для фермы в определенной области также может быть найдена в местном плане. Размер такого участка обычно составляет 1 га , но это не правило. Каждый муниципалитет самостоятельно определяет размер участка, используя в качестве отправной точки усредненную площадь хозяйств, расположенных там. В соответствии с определением, принятым в административном праве, сельскохозяйственные земли считаются сельскохозяйственными землями вместе со зданиями или частями зданий, оборудованием и инвентарем, если они есть или могут быть организованы в целом, а также правами и обязанностями, связанными с эксплуатацией фермы.

В соответствии с положениями, касающимися сельскохозяйственного налога , сельскохозяйственная ферма они составляют сельскохозяйственные угодья (луга, пастбища и пахотные земли), а также районы, на которых были созданы пруды, и те, на которых расположены сельскохозяйственные постройки. Размер общей площади этих земель должен быть больше 1 га или равняться более 1 га площади переустройства пахотных земель.

Сельскохозяйственная территория, предназначенная для жилого здания и плана зонирования

Определение назначения земли происходит в местном плане пространственного развития, поэтому, приняв его, коммуна может определить участок, предназначенный для развития или возделывания. В то время единственная возможность использовать землю под застройку - это изменить существующий план. Инвестор должен подать заявку на изменение плана зонирования в муниципалитете, но он может быть отклонен.

Кроме того, в случае улучшения земель (пахотных земель классов I-III) для изменения их назначения в местном плане каждый раз требуется согласие министра, отвечающего за развитие сельских районов, и в этом случае изменение плана будет осуществляться главой муниципалитета, а не инвестором. В случае изменения цели в плане для земель более низкого класса (IV-VI), согласие министра на изменение использования сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственных целях не требуется.

Отсутствие плана зонирования - что делать?

Отсутствие плана зонирования - что делать

В большинстве коммун, однако, нет планов пространственного развития, и в этом случае основанием для изменения назначения земли будет решение муниципалитета об условиях развития земли и решение об исключении из сельскохозяйственного производства . Исключение из сельскохозяйственного производства сельскохозяйственные угодья для высшего класса I-III требуется согласие министра, компетентного по развитию села, а для низшего класса - старость. Решение об исключении из сельскохозяйственного производства сельскохозяйственных земель определяет обязательства, связанные с освобождением.

Какие участки исключены из требования получения согласия министра?

Почвы IV-VI классов, подготовленные из почв минерального происхождения, как правило, предназначены для несельскохозяйственных целей и, как таковые, не защищены и поэтому не требуют принятия решения об исключении из сельскохозяйственного производства, однако это условие требуется старостой. 10.10.2015 г. вступил в силу Закон от 10 июля 2015 г. о внесении изменений в Закон о защите сельскохозяйственных и лесных растений (ст. 1338 Вестника законов), который исключает требование получения согласия министра, отвечающего за развитие села в случае назначения. для несельскохозяйственных и нелесных целей сельскохозяйственных земель, составляющих пахотные земли классов I-III, если земля совместно удовлетворяет следующим условиям:

  1. По меньшей мере половина поверхности каждой компактной части земли содержится в компактной области; что подразумевается под группировкой не менее 5 зданий, за исключением зданий с исключительно экономическими функциями, между которыми наибольшее расстояние между соседними зданиями не превышает 100 м.
  2. Они расположены на расстоянии не более 50 м от ближайшей границы участок под застройку по смыслу положений Закона об управлении недвижимостью.
  3. Они расположены не более чем в 50 метрах от дороги общего пользования по смыслу Закона об дорогах общего пользования.
  4. Их площадь не превышает 0,5 га - независимо от того, образуют они одно целое или несколько отдельных частей.

Под «компактным строительством» подразумевается группировка не менее 5 зданий, за исключением зданий с исключительно экономическими функциями, между которыми наибольшее расстояние между соседними зданиями не превышает 100 м. Под термином «компактное пространство» понимается площадь, обозначенная оболочкой. на расстоянии 50 м от внешних краев крайних зданий, образующих компактные здания, или на внешних границах участков, на которых расположены эти здания, если их расстояние от этих границ составляет менее 50 м.

Решение об условиях строительства и строительстве дома на сельскохозяйственном участке

Офис принимает решение об условиях строительства, если планируемые инвестиции совместно отвечают следующим условиям:

  • по крайней мере, один соседний участок - доступный по той же дороге общего пользования - построен таким образом, что позволяет определить требования для нового развития с точки зрения непрерывного развития. Продолжение должно относиться к функциям, параметрам, особенностям и показателям развития застройки и землеустройства, включая размеры и архитектурную форму зданий, линии застройки и интенсивность землепользования. Это называется принцип добрососедства . Принцип добрососедства не распространяется на сельскохозяйственные постройки, если площадь сельскохозяйственного хозяйства, связанного с этим развитием, превышает среднюю площадь сельскохозяйственного хозяйства в данной коммуне;
  • область имеет доступ к общественной дороге;
  • Существующие или планируемые коммунальные услуги достаточны для запланированных инвестиций. Это условие будет выполнено, если вы предоставите договор, гарантирующий выполнение коммунальных услуг. Договор должен быть заключен между вами (как инвестором) и соответствующей организационной единицей;
  • район не требует согласия на изменение использования сельскохозяйственных и лесных угодий в несельскохозяйственных и нелесных целях;
  • решение соответствует отдельным правилам (например, в отношении охраны окружающей среды или строительного законодательства).

В случае если вышеуказанные условия не будут выполнены в полном объеме, орган власти примет решение об отказе в определении условий здания.

Решение об исключении из сельскохозяйственного производства оснований для изменения назначения земли

Исключение сельскохозяйственных земель из производства часто является одним из необходимых условий для получения разрешения на строительство дома на сельскохозяйственном участке. Решения по этому вопросу требуют:

  • сельскохозяйственные угодья из минеральных и органических почв, включенные в классы I, II, III, IIIa, IIIb;
  • сельскохозяйственные угодья классов IV, IVa, IVb, V и VI из органических почв;
  • другие сельскохозяйственные земли, указанные в Законе об охране сельскохозяйственных и лесных угодий, а именно:
    (а) земли под прудами и другими водоемами, исключительно для целей сельского хозяйства;
    б) земли под жилыми домами, входящими в состав ферм и других зданий и сооружений, обслуживающих только сельскохозяйственное производство и агропродовольственную переработку;
    c) земли под зданиями и оборудованием, которые служат непосредственно для сельскохозяйственного производства, признанного специальным департаментом, в соответствии с положениями о подоходном налоге с физических лиц и подоходном налоге с предприятий;
    г) земли сельских парков и укрытия и кустарники среднего поля, в том числе под ветровыми и противоэрозионными устройствами;
    д) земля семейные садовые сады и ботанические сады;
    е) земля под объектами: осушение земель, борьба с наводнениями и противопожарная защита, водоснабжение сельского хозяйства, канализация и утилизация сточных вод и отходов для сельского хозяйства и сельские жители ;
    г) мелиорированные земли для сельского хозяйства;
    з) торфяники и пруды;
    (i) земля под подъездными путями к сельскохозяйственным угодьям.

Какие участки не требуют решения старости?

Старосте принимает решение, позволяющее исключить сельскохозяйственные угодья I-III классов из сельскохозяйственного производства. Тем не менее, условие для назначения участка для целей, отличных от сельскохозяйственных, в результате решения об условиях развития должны быть выполнены. Решения об исключении из производства не требуют:

  • сельскохозяйственные угодья из минеральных почв, отнесенных к классам IV-VI, за исключением земельных участков:

(а) под прудами и другими водоемами, которые служат исключительно потребностям сельского хозяйства;
б) под жилые здания, составляющие часть хозяйств, и другие здания и сооружения, обслуживающие только сельскохозяйственное производство и агропродовольственную переработку;
c) в зданиях и оборудовании, непосредственно предназначенных для сельскохозяйственного производства, которые признаны специальным отделом в соответствии с положениями о подоходном налоге с физических лиц и подоходном налоге с предприятий;
г) сельские парки и укрытия и кустарники в середине поля, в том числе под ветровыми и противоэрозионными устройствами;
д) семейные сады и ботанические сады;
е) под устройствами: осушение земель, противопаводковая и противопожарная защита, водоснабжение для сельского хозяйства, канализация и утилизация сточных вод и отходов для нужд сельского хозяйства и сельских жителей;
г) рекультивированы для сельского хозяйства;
з) торфяники и пруды;
(i) под подъездными путями к сельскохозяйственным землям.

Сборы, связанные с принятыми решениями

Лицо, получившее решение об исключении земли из производства, обязано платить « причитающиеся » и « ежегодные сборы ». Дебиторская задолженность за исключение 1 га сельскохозяйственных земель рассчитывается пропорционально площади исключенных земель и их классу и оплачивается в течение 60 дней с даты, когда решение стало окончательным.

Ежегодные сборы должны быть оплачены в течение 10 лет. Каждый из них составляет 10% от суммы задолженности. Вы платите ежегодную плату за данный год до 30 июня этого года. Если вы не согласны с суммой установленной дебиторской задолженности или сборов, вы можете обжаловать решение старосты в апелляционный колледж местного самоуправления. Апелляция должна быть подана через окружное управление в течение 14 дней с даты получения решения.

Если вы продаете участок, по которому было принято решение, и оно еще не было исключено из производства, вы должны предупредить покупателя о том, что именно он оплачивает разовую дебиторскую задолженность и ежегодные сборы с момента, когда он фактически отключает землю. В случае продажи земли, уже исключенной из производства, обязательство по уплате ежегодных сборов переходит на покупателя. Продавец должен предупредить покупателя об этом.

Если вы хотите выделить сельскохозяйственную землю под жилье, вам не нужно платить разовый платеж (так называемая дебиторская задолженность) и ежегодные сборы, если это касается земли площадью до 500 м2 в случае строительство дома для одной семьи , Когда вы выходите за пределы этой зоны, офис будет взимать соответствующую сумму и ежегодные сборы с излишка.

Как получить кредит на строительство дома на сельскохозяйственном участке?

Новый закон о земельных и ипотечных реестрах разрушил планы многих заемщиков. На основании его положений банки не могли предоставлять кредиты лицам, претендующим на финансирование строительства дома на сельскохозяйственном участке. Заявки на кредит были отклонены в массовом порядке, потому что не было возможности установить ипотечное обеспечение - законодательные положения предполагали, что сумма ипотеки на сельскохозяйственную недвижимость не может превышать стоимость самой собственности.

Поэтому было необходимо установить залоговое обеспечение по кредиту на другое имущество. Для многих это было проблемой - вам нужно было наконец-то иметь несколько свойств.

Поправка к закону восстанавливает кредит на строительство дома на сельскохозяйственном участке

16 августа 2016 года вступила в силу поправка к закону о формировании сельскохозяйственной системы и закону о земельных и ипотечных реестрах и ипотеке, которая устранила это препятствие. Благодаря этому банки снова без проблем предоставляют кредиты на строительство домов на сельскохозяйственных участках. Поэтому возможно построить ипотеку с суммой, превышающей стоимость участка, до постройки дома.

Финансирование, однако, могут получить только люди, у которых есть земельный участок не более 3 тысяч. кв . В случае более крупных объектов недвижимости получение кредита будет возможно только после того, как к 30 апреля будет принято окончательное решение об условиях строительства. Если это условие не будет выполнено, кредит будет предоставлен только в том случае, если в соответствии с планом зонирования (или - при его отсутствии - земельная книга) участок не предназначен для сельскохозяйственного использования.

Малгожата Баттек, WGN Nieruchomości

Павел Пух, юрист, специализирующийся на рынке недвижимости

У вас есть более подробные вопросы о строительстве дома на сельскохозяйственном участке? Наш юрист Павел Пух будет рад ответить! Легко, это бесплатно!

Вы можете задать вопросы в нашем разделе Ask Expert: https://www.morizon.pl/blog/zadaj-pytanie/